出卖人与买受人约定按套内建筑面积计算房价款但产权证登记的建筑面积比约定的建筑面积少，出卖人应否退还多收的房价款？

——三亚明昊新商务有限公司与海南南厦实业投资有限公司商品房销售合同纠纷一案评析

案情：**新公司（下称：原告）向我和同事文燕律师咨询：2008年3月31日，原告与**公司（下称：被告）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告将其开发的三亚市**号房出售给原告，房屋建筑面积共133.59平方米，其中套内建筑面积105.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.55平方米；房屋价款按套内建筑面积计算，单价为每平方米9332.79元，总金额980316元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，按产权办证面积（套内建筑面积）据实结算，实行多退少补；面积误差比绝对值在3℅以内的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3℅时，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3℅以内部分的房价款由买受人补足，超出3℅部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3℅以内部分的房价款由出卖人返还给买受人，绝对值超出3℅部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。该合同还约定了其他事项。

合同签订后，原告依约向被告支付了房价款980316元，被告已依约将房屋交付原告，并办理了土地房屋产权证。土地房屋权证上登记的建筑面积为110.22平方米，分摊公共建筑面积为5.04平方米。原告以产权证登记的建筑面积比合同约定的建筑面积少了23.37平方米为由要求被告返还面积差异款171495元。因被告拒绝返还，原告向我们提出上述疑问，我们就此问题提出了看法，认为获得法院支持的可能性较大。原告遂委托我们代理诉讼事宜，请求法院判决被告将多收取的房屋建筑面积误差的房价款171495元返还原告（原告放弃双倍返还的要求，仅主张将该数额的款项返还），诉讼费用由被告负担。

一审法院经审理后确认上述事实，认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》依法有效，双方应依约履行。根据合同约定，被告应当交付的房屋建筑面积为133.59平方米，但根据土地房屋权证的记载，该房的实际建筑面积为110.22平方米，比约定少了23.37平方米。虽然原告、被告双方约定按套内建筑面积计价，但在房屋买卖合同中，分摊建筑面积是与套内建筑面积作为一个整体出售给买受人的，不论以何种方式计价，房屋价款中都必然包含了分摊建筑面积的费用，既然买受人支付了分摊建筑面积的费用，出卖人就应当保证分摊建筑面积符合约定，否则就应当承担分摊建筑面积不足的相应法律责任。由于被告交付的房屋分摊面积不足，导致涉案房屋的实际建筑面积比约定的建筑面积少了23.37平方米。原告支付的房屋总价款为980316元，双方约定的房屋建筑面积为133.59平方米，则该房屋建筑面积单价经换算应为7338.24元／平方米（980316／133.59平方米=7338.24），房屋差异面积为23.37平方米，则房屋差异款应为171495元（7338.24×23.37=171495）。因此，原告要求被告返还房屋差异款171495元具有事实和法律依据，应予支持。被告抗辩双方约定按套内建筑面积计价，其交付的房屋套内建筑面积符合约定，所以对于分摊建筑面积误差，其不应承担法律责任，其抗辩理由无事实和法律依据，本院不予采纳。遂判决支持原告诉求。

被告不服上诉称：一、一审认定事实错误。1、合同约定按套内建筑面积进行面积确认和面积差异处理，而被告交付的房屋套内面积比合同约定的面积多出0.14平方米，原告理应补交0.14平方米的房屋差异款，故一审判决错误。2、一审利用按套内面积计算得出的房屋价款980316元除以房屋总建筑面积133.59平方米换算出房屋建筑面积的单价为7338.24元每平方米并以此认为差异款171495元无事实依据，也违反合同的意思自治原则和其他基本法律原则。3、涉案房屋位于一楼，如果房屋在二楼以上分摊建筑面积少了30平方米，房屋是根本不能交付使用，这就是本案的特殊性。二、一审适用法律错误。故请求撤销原判，改判驳回原告诉求。

二审法院认为：涉案合同有效。《商品房买卖合同》虽然约定在产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按套内建筑面积计算面积差异，但对于分摊公共建筑面积出现面积差异时如何计算没有约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3℅以内（含3℅）按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；……”根据该条规定，在双方没有约定的情况下，原告有权要求南厦公司支付分摊公共建筑面积不足的房价差异款。遂判决驳回上诉，维持原判。

评析：鉴于本案在商品房买卖合同纠纷案件中占有一定的比例，具有典型性，且同行在此类案件如何适用法律多有争论，故有加以讨论之必要。本案中，出卖人和买受人签订的《商品房买卖合同》约定了套内建筑面积和单价，但实际颁发的土地房屋权证上只有建筑面积和分摊公共建筑面积的记载，并无“套内建筑面积”的记载，在此情形下，能否认定出卖人构成违约？我们详细分析了本案，认为请求被告返还房屋差异款是有充分根据。《合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”在买卖合同第三条已经明确约定“建筑面积共133.59平方米，其中套内建筑面积105.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.55平方米”的情形下，被告就承担了全面履行合同的义务，包括不得违反该项约定内容，然而其履行的结果虽然符合了“套内建筑面积的约定”，却导致分摊建筑面积少了23.37平方米，应当认定构成违约。虽然合同第五条第1项所约定“按套内建筑面积据实结算”，但由于《土地房屋权证》上没有“套内建筑面积”的记载，应当认为该约定已经失去了存在的基础。在此情形下，应当采取其他方法处理本案。第一，改为按合同第五条第1项所约定的“按产权办证面积据实结算，实行多退少补”执行，即按照减少的23.37平方米计算出被告应当退还171495元。第二，分别计算建筑面积和套内建筑面积，再互相抵销后即为实际应当结算的数额，即23.37平方米（约定建筑面积133.59-实际建筑面积110.22）-0.14平方米（实际套内建筑面积110.22-公摊面积5.04-套内建筑面积105.04）=23.37平方米×单价9332.79元=216800.71元，原告仅请求返还171495元合理合法。

事实上，合同第五条第1项的约定应当仅适用于当实际的套内建筑面积和约定的套内建筑面积不符时的处理，而不能适用于当实际的建筑面积和约定的建筑面积不符时的处理，因此，当出现本案争议时，应当认为双方对此没有约定或约定不明确，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，且该条明确规定了出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符、合同没有约定或应当不明确的均按照该条处理。据此，无论是房屋的“套内建筑面积”还是“建筑面积”与约定面积不符，或者两者的面积均不符，被告均构成违约，原告均有权主张权利，如此才符合《合同法》所规定的公平、诚实信用的基本原则。如果不如此处理，则有可能出现本案的情形，开发商利用有利条件和专业知识在合同中加入对其有利的条款，然后主张已经完成合同约定的义务，而无视其已实际违约的事实，甚至转而请求买受人承担“违约责任”，如此将歪曲立法本意，严重损害买受人的合同权益。而且，开发商对房产的定价必然是综合考虑了多种因素，而非仅以某一指标为准，如果决定定价的关键因素发生了变化，必然会导致房产价格变动。因此，法院认定被告构成违约，判决其返还价款是正确的。

附记：原告在判决生效后申请强制执行，法院做了大量工作，双方经充分协商，被告以物抵债，本案圆满结案。

海南邦威律师事务所

梁海雄 律师

2014年4月于三亚